Аукционы позволяют приобрести недвижимость в Италии и Франции на 40% ниже рынка – эксперт

Инвестиции в недвижимость наиболее стабильны и проверены даже не годами, а веками. Однако большинство украинских инвесторов ограничиваются своим городом или регионом из-за страха и недоверия к новым рынкам и странам.

В последние годы инвестиции в недвижимость за рубежом стали более актуальными и привлекательными, а на рынке представлено множество объектов Турции и Эмиратов – но старая Европа, по-прежнему, остается не столь интересной украинским инвесторам из-за высоких цен и малой информированности об особенностях рынков.

В этом материале мы развеем некоторые мифы и познакомим вас с новым, пользующимся большим спросом в Европе, инструментом работы с недвижимостью – государственными и частными аукционами, которые предлагают достаточно выгодные условия для инвесторов и приемлемые цены на объекты.

Наш собеседник – эксперт по недвижимости и аукционам Ирина Георгиева, которая много лет работает в Италии и Франции.

Ирина, давайте сразу разберемся, чем занимается аукционист и почему некорректно его называть риэлтором?

Из-за того, что в Украине сфера аукционов очень мало развита, а большинство объектов недвижимости приобретаются через агентства, принято полагать, что все те, кто занимаются этой сферой – риэлторы.

Но аукционисты имеют более расширенную сферу деятельности и работают не столько на прямых продажах, сколько на консультировании при покупке недвижимости в Европе, с помощью аукционов, особенность которых в том, что инвестор может приобрести объект по цене значительно ниже рыночной.

Как происходит покупка недвижимости на аукционах в Европе?

В 2017 году я начала участвовать в аукционах Одессы по продаже помещений, которые город выставлял на реализацию. И в процессе изучения законодательства, рынка и особенностей аукционных продаж пришла к выводу, что в Европе это более интересно и перспективно.

Основные отличия Украины и Европы в ментальности, налогах и подходах к инвестированию.

У нас до сих пор есть укоренившийся стереотип, что нужно жить и работать ради детей, чтобы обязательно оставить им какую-то недвижимость. Но в условиях нового мироустройства, выросшие дети, вряд ли будут в ней жить, либо вообще переедут в другую страну.

В Европе это давно уже не панацея, и многие даже не планируют покупку недвижимости своим детям, поскольку те часто живут далеко, а иногда, вообще за океаном. И родительская недвижимость для них не столь инвестиционно перспективна, как это заведено в нашем понимании.

Кроме того, немаловажную роль играет разница в налогообложении в Украине и Европе. У нас налоги при покупке или наследовании в разы меньше, чем в Европе, где содержание недвижимости, для большинства людей, невыгодно.

К примеру, во Франции и Италии, где я работаю аукционистом, большинство людей не могут получить в наследство недвижимость, потому что при этом им нужно заплатить до 60% налогов, а у них просто нет таких средств. Тем более что эти деньги должны быть «белыми», ведь в Европе невозможно просто взять средства и положить себе на счет — их происхождение должно быть легальным и подтвержденным.

И вот именно аукционы являются альтернативой продаже такой недвижимости. Например, у владельцев нет наследников, тогда они передают свое жилье государству, вместо пожизненного содержания в домах престарелых. А государство может его продать только с аукциона. Чаще всего это очень перспективные объекты для инвестирования, и, в отличие от Украины, этот процесс достаточно быстрый, живой и «прозрачный».

В целом, в Европе аукционная система очень развита и выгодна, потому ею и пользуются. В Украине этот процесс имеет, в основном, негативное восприятие среди общества, потому что даже через годы могут появиться наследники или другие претенденты на приобретенное вами имущество, и человек завязнет в судах или вообще потеряет недвижимость. В Европе, если недвижимость попала на аукцион, владелец исчерпал все законные способы ее вернуть себе, кроме как выкупить. И дальше условия аукциона для него, как и для всех остальных, абсолютно одинаковы.

Кроме того, после приобретения недвижимости с аукциона, покупатель становится единственным ее владельцем, и никаких обжалований или просмотров не может быть.

Поэтому инвесторам и нужен аукционист — для понимания процессов работы аукционов, законов страны инвестирования, помощи и консультаций при выборе объекта. Правильно сориентирующий профессионал подскажет, во что лучше вкладываться, составит инвестиционный план по объектам и сам их пересмотрит, если инвестор не имеет возможности присутствовать лично.

Как людям инвестировать в европейскую недвижимость через аукционы, смогут ли они сделать это самостоятельно или лучше обратиться к специалистам?

Разумеется, потенциальным инвесторам целесообразнее обратиться за профессиональным сопровождением к специалистам, имеющим богатый опыт на рынке, которые смогут помочь клиенту с открытием счета в европейском банке, и по остальным вопросам, касающимся аукциона.

В чем преимущество европейского рынка для таких инвесторов?

Во-первых, я предлагаю участие в аукционах Франции, где ликвидность недвижимости одна из самых высоких, и в Италии, где достаточно высока пассивная доходность от аренды недвижимости или ее реализации. Другие страны Европы имеют более низкие показатели прибыльности, поэтому я с ними не работаю.

Во-вторых, высокая сезонность Италии и Франции для аренды – не менее 9 месяцев в году.

Стартовая стоимость недвижимости на аукционах всегда минимум на 40% ниже рыночной, и даже при финальной продаже она очень редко доходит до рыночной.

Приведу пример – квартира в Антибе, на Лазурном Берегу Франции в 150 метрах от моря и площадью 55 кв. метров, вышла на аукцион со стартовой стоимостью 70 тысяч евро, когда в этом доме аналогичная квартира стоит 280 – 320 тысяч евро. В результате эта квартира была продана за 130 тысяч евро. Конечно, часто в такой недвижимости нужно делать ремонт, чтобы ее можно было сдавать в аренду или жить самим, решить вопрос с выселением прошлых жильцов, но все равно на это суммарно уйдет не более 50 тысяч евро, что в любом случае меньше , чем покупать ее прямо на рынке без аукциона

Что дает приобретение недвижимости для инвестора, каковы текущие затраты и риски?

Нужно понимать, что многие европейцы одиноки и претендовать на наследство просто некому – это риски. И даже если у владельца есть наследники, но имущество через суд пошло на аукцион, и вы его приобрели, то я могу гарантировать на 100%, что его никто у вас уже не отберет.

Кроме того, покупка недвижимости дает преимущество на получение вида на жительство и социализацию в стране покупки. К примеру, в Болгарии есть минимальный финансовый порог для получения удостоверения, но в старой Европе этого нет. Но само приобретение недвижимости упрощает процесс получения документов и позволяет продлевать время пребывания в стране, просто предоставляя справку о наличии жилья.

Также наличие недвижимости дает лучшие условия для кредитования в европейских банках. Инвестор полностью вливается в социальную жизнь страны, получает налоговый номер и становится полноценным финансовым резидентом.

Что касается налогов на недвижимость, они ненамного больше, чем сейчас в Украине. Кроме того, во Франции, на Лазурном берегу, из-за географического положения, затраты на отопление минимальны.

Есть специальные налоги, такие как налог на роскошь, но это 1-1,5% в год, и он зависит от площади недвижимости.

Если человек приобрел объект не для жилья, а для инвестирования, то я предлагаю постпродажное обслуживание. В него входит страхование, оплата коммунальных услуг и вопросы аренды. По опыту могу сказать, что самостоятельно заниматься этим невыгодно и сложно, не работая постоянно в этой сфере.

К примеру, если при оформлении необходимо обратиться в суд, нужен адвокат с соответствующей лицензией. Для минимизации рисков у меня уже есть перечень опытных адвокатов для таких вопросов, с которыми я работаю, и они сопровождают наших инвесторов.

Какая ликвидность и прибыльность недвижимости после ее приобретения?

Вложив в квартиру или дом от 150 тысяч евро во Франции или северной Италии, ежегодный рост стоимости аренды и недвижимости составит 1-2%. В прошлом году Франция показала рекордные +15% за год до стоимости, если покупать на перепродажу. Это связано с миграцией из Украины, России, Казахстана и Молдовы. В последнее время многие клиенты записываются к нам на консультации именно из этих стран.

Если рассматривать Турцию и Объединенные Арабские Эмираты для инвестиций и жизни, очень важно, подойдет ли вам ментальность этих стран. Кроме того, Турция может в скором времени инвестиционно насытиться, и рынок «просядет», к тому же, как показали недавние землетрясения, тут есть большая проблема с соблюдением норм строительства и пожарной безопасности.

На мой взгляд, именно инвестиции в старую Европу – это всегда долгосрочно, это для детей, для бизнеса или переезда. Это для перемен.

Беседовала Елена Овчинникова

Фото из личного архива Ирины Георгиевой