Инвестиции в зарубежную недвижимость без рисков: комментарии эксперта

Рискованно ли сейчас украинцам вкладывать свои средства в недвижимость за рубежом, каковы плюсы и минусы этой сферы инвестирования, какие страны являются более привлекательными для вложений, а от каких нужно держаться подальше, и важно ли перед принятием решения заручаться консультацией специалистов? Об этом и многом другом «ElitExpert» побеседовал с экспертом в сфере инвестирования Международного экспертного клуба Владимиром КУЦЕНКО – руководителем успешной компании «INVESTHOUSE INTERNATIONAL CLUB», а также профессиональным юристом с многолетним опытом работы в нотариате и судебных органах.

Последние исследования Международного экспертного клуба и рейтингового агентства «Elitexpert» касались инвестирования, в частности, в жилую и коммерческую недвижимость, как в Украине, так и за рубежом. Итак, выгодно ли сегодня инвестировать, и какие риски существуют в этой сфере?

Инвестировать в недвижимость — это всегда выгодно. В долгосрочной перспективе, от 10 и более лет, любое ваше вложение в эту сферу способно принести прибыль.

Если мы проанализируем цены на недвижимость в любой стране мира за последний десяток лет, то увидим периодические колебания, но, в итоге, всегда рост активов.

Глобально это связано с инфляцией евро и доллара, с постоянным удорожанием энергоресурсов и строительных материалов. Кроме того, меняются и технологии строительства, растет качество объектов.

Конечно, существует возможность недобросовестного отношения некоторых девелоперов к своим обязательствам, но эти риски минимизируются скрупулезным изучением рынка и застройщиков.

Таким образом, при профессиональном подходе и поддержке, долгосрочные вложения на 5-10 лет всегда оказываются успешными.

Инвестиции на короткий срок, 1-2 года, могут быть иногда более выгодными, но, в то же время, рисковыми, поскольку зависят от краткосрочных колебаний рынка, экономики страны, политической обстановки и природных катаклизмов. Дам совет: если вы самостоятельно инвестировали, например, 100 тысяч евро, и через один-два года цена на ваш объект упала до 60-70 тысяч, не паникуйте, не спешите избавиться от него, а подождите еще несколько лет, пока рынок выровняется, тогда вы точно продадите дороже, чем покупали.

ИНВЕСТИРОВАТЬ В АЗИЮ ИЛИ СТАРУЮ ЕВРОПУ

Предполагается, что для инвестирования важно правильно выбрать страну. Например, в ТОПе последнего рейтинга МЭК — Турция, Германия, Кипр, Финляндия и Польша…

Действительно, по многим инвестиционным рейтингам, Турция — несомненный лидер. В последние пару лет она давала около 200% прибыли от инвестиций, причем в краткосрочном периоде. За 2-3 месяца можно было получить от 50 до 70% прибыли от вложений.

Европа всегда привлекает как застройщиков, так и инвесторов, своей стабильностью и защищенностью на законодательном уровне. Особенно это касается Германии с её сильной и успешной экономикой, Финляндии, Нидерландов.

Польша имеет значительно меньший прирост, но спрос и рост цен там тоже положительный.

Динамично развивается и привлекает инвесторов Северный Кипр, но, на мой взгляд, нестабильность его политического статуса и непринятие международным сообществом, делают инвестиции туда довольно рисковыми. По этой причине ценовая планка вхождения на рынок Кипра предельно низкая. Но я бы рекомендовал инвестировать в него только в краткосрочной перспективе, долго задерживаться с деньгами там нет смысла.

Критерии выбора стран: экономическая, политическая стабильность, размер и рост экономики, инфраструктура, борьба с коррупцией, как они влияют на выбор инвестора?

Все перечисленные факторы важны и требуют изучения, я добавил бы к ним еще и экологическую ситуацию. К примеру, Финляндия, Голландия и Германия уделяют экологии повышенное внимание, что делает их объекты гораздо конкурентоспособнее.

В недвижимости инвестиции не виртуальны. Вы покупаете реальный объект, спрос на который всегда больше в стабильной стране, без каких-либо политических или экономических катаклизмов.

Борьба с коррупцией — в инвестиционном смысле, это проверка легальности происхождения ваших денег. И чем жестче государство это контролирует и проверяет, тем ниже показатели прибыльности инвестиций.

В странах, где более лояльно относятся к происхождению средств инвестора – прибыльность выше. Сегодня к суммам до 1 миллиона евро не возникает особых вопросов в Арабских Эмиратах, Турции, Кипре — соответственно, к ним заходит больше денег, повышая спрос и доходность краткосрочных инвестиций.

Таким образом, долгосрочные инвестиции в недвижимость европейских стран, с их качественным законодательством и устойчивой политической ситуацией, минимизируют ваши риски, гарантируют стабильный, но невысокий доход.

Инвестиции в недвижимость Турции, Северного Кипра и Дубая покажут гораздо большую доходность, но и риски будут выше.

Формируя оптимальные инвестиционные кейсы для своих партнеров в этих странах, мы рекомендуем инвестировать в краткосрочные проекты, на 3-6 месяцев, максимум на год.

Со своей стороны мы постоянно изучаем экономическую, политическую и экологическую ситуацию в регионе, отслеживаем, насколько соблюдают законы, чтобы наши инвесторы всегда могли отстоять свои права.

Стоит ли украинцам стремиться инвестировать именно за границу? Ведь у этого процесса есть, как положительные, так и отрицательные стороны.

На мой взгляд, сегодня как раз тот период, когда люди выходят из зоны комфорта и готовы пробовать новые направления бизнеса — ведь война показала, что нет ничего постоянного и стабильного.

Украинцы могли бы инвестировать за рубеж больше, но их останавливает страх, отсутствие опыта и элементарное незнание чужого рынка. Но мир открыт, а современные технологии намного упрощают поиск любой информации.

Инвестирование за границу — это не вывод капитала, как думают некоторые, потому что инвестор, гражданин Украины, остается в стране, платит налоги и тратит деньги в Украине. При этом, он получает возможность расширить свои горизонты, иметь дополнительный доход и место, куда может приехать он или его семья в случае каких-то катаклизмов.

Кроме того, инвестор понимает, как работает за границей бизнес, законы и налоговая система, получает новый финансовый опыт. Ведь любая инвестиция — временна. Вы что-то купили, что-то продали, изучаете и пробуете разные страны, возможности.

До войны в Украине были практически идеальные условия для работы с недвижимостью. На аренде можно было заработать 10-12% годовых по сравнению с 5-6% в Европе. Также был рост и на саму недвижимость — до 20-25% в год, поэтому многие иностранцы инвестировали именно в Украину, которая давала большой доход. Сегодня многие иностранные инвесторы вывели деньги и вложили их в другие страны. Но, как только украинская ситуация стабилизируется, внутренний инвестиционный рынок оживет, деньги инвесторов вернутся домой и будут работать на восстановление нашей страны.

Недвижимость всегда нужно увидеть и «потрогать». Впрочем, если нет возможности сделать это лично, то всегда есть такие специалисты, как мы, которые подскажут и сориентируют во всех спорных вопросах. Например, в любом городе любой страны есть районы, которые пользуются спросом, и те, которые менее привлекательны. И чтобы не столкнуться с проблемами, не приобрести неликвид, инвестору важно получить консультацию независимого эксперта, который знает данный рынок и работает на нем.

Или, вот, вы знаете, что в Европе, в Турции, очень редко бывает, чтобы застройщик не достроил объект. За это предусмотрена уголовная ответственность. Но в некоторых ситуациях нарушаются сроки – обещали построить за год, а сдали только через два года, и соответственно, инвестор не получил ожидаемую прибыль. Поэтому наша компания очень тщательно изучает каждого застройщика, все его объекты и обязательства, чтобы максимально обезопасить инвестора.

Недавно у нас была такая ситуация в Европе: изучив объект, мы поняли, что застройщик не уложится в срок по сдаче дома. Мы уведомили об этом своего клиента, и он вложил деньги в другой объект. В итоге, все именно так и произошло: поднялась кредитная ставка, продажи остановились и дом не был сдан в срок.

ДОМ ВАЖНО НЕ ТОЛЬКО КУПИТЬ, НО И СОДЕРЖАТЬ

Ваша компания занимается консультированием: что именно вы предлагаете потенциальным инвесторам?

Первый вопрос, который мы задаем своим клиентам: «для чего вы хотите инвестировать и в какие проекты?» Если вы хотите купить объект для перепродажи через 6 — 12 месяцев — это одно, а если приобрести для себя и возможной сдачи в аренду — совершенно другое.

Год назад основной запрос был «купить-продать», но сегодня ситуация начала меняться, и, приблизительно, 80% инвесторов хотят купить недвижимость для себя.

И в этом случае, немаловажный нюанс, на который мы обращаем внимание инвесторов: понимание и учитывание стоимости содержания недвижимости.

В каждой стране свой уровень жизни, и, соответственно, разные суммы расходов на жилье. В них входит оплата за содержание дома, стоимость коммунальных услуг и налоги — три основных платежа. И если в Европе содержание однокомнатной квартиры может обходиться от 500 до 1000 евро в месяц, то в той же Турции — от 50 до 100 долларов.

В данное время наша компания, в основном, занимается объектами среднего ценового сегмента (80-100 тысяч евро), которые пользуются большим спросом. При этом, сегодня на рынке Турции появились объекты даже по 30 тысяч евро — это комнаты-студии на берегу моря, содержание которых обойдется лишь в 20-30 евро в месяц.

Такие объекты очень интересны для аренды. При вложении всего 30 тысяч евро вы получите комнату-студию на берегу моря, куда в любое время сможете приехать отдохнуть, а в остальное время будете сдавать ее с высокой рентабельностью – 10-15% годовых, от 300 евро в месяц зимой, до 500 евро в сезон.

Студии намного дешевле однокомнатных квартир, но имеют все необходимое для жизни. Кроме того, застройщики с которыми мы работаем, уже предлагают услуги и по управлению арендой.

Сегодня подобные комнаты-студии строятся на юге Турции, в перспективно развивающемся городе Мерсин. Для сравнения, в Аланье, такие студии стоят уже значительно дороже, но сдаваться они будут за те же 300-500 евро в месяц.

Теперь вы понимаете, насколько важно инвестору иметь правильного консультанта, который расскажет ему о подобных нюансах в каждом конкретном регионе?!

ПОЧЕМУ ИМЕННО НЕДВИЖИМОСТЬ

Хорошо, со странами мы определились, но почему именно недвижимость является наиболее перспективным инвестиционным вложением на сегодняшний день, а не биржи, финансы или криптовалюты?

Недвижимость — это более реальные, стабильные и понятные инвестиции, в отличии от бирж и криптовалют, где рынок максимально нестабилен и непредсказуем.

Это инвестиции, которыми вы сможете воспользоваться и через год, и через 5, и через 20 лет. Владение недвижимостью не оставит вас с пустым электронным кошельком. Ее всегда можно продать. А что у вас останется, если вы «прогорите» на бирже?

В отличие от инвестирования в ценные бумаги, золото, технологии будущего или агросектор, вложение денег в недвижимость отнимает меньше всего времени. Инвестициями во что-то более сложное, чтобы они были успешны, нужно заниматься тщательно, постоянно изучать сферу и тратить на это достаточно много времени. К примеру, криптовалютами, сельским хозяйством или другим производственным бизнесом нужно заниматься 24/7.

Инвестиции же в недвижимость требуют вашего времени только на этапе вложения, когда необходимо изучить рынок, проконсультироваться со специалистами и принять решение. Решили продать – снова изучили рынок и продали. С арендой еще проще: вы приобрели, а далее всем занимается управляющая компания.

А как быть с доходностью?

Всегда нужно помнить главное правило — чем больше доходность, тем выше риски. А дальше, каждый сам решает, насколько он готов рисковать.

Я называю это «этапами созревания инвестора». Начинающий инвестор с 50 тысячами, который хочет заработать миллион, может пробовать себя в той сфере, где больше и риск, и доходность. А уже когда вы заработали миллион, вам этого достаточно и требуется его, скорее, сохранить, чем приумножить, то лучше эти деньги инвестировать во что-то стабильное в стабильных странах, пусть даже и с невысоким процентом прибыли.

Рекомендуя инвестировать в недвижимость, на что, вы, как эксперт рынка, советуете обращать внимание в первую очередь?

Важно акцентировать внимание на популярности региона, потому что рост недвижимости на рынке, как мы с вами выяснили, не бывает постоянным, а всегда движется с перепадами.

Очень важно заходить с инвестированием не тогда, когда страна уже раскручена и идет пик вложений, а немного раньше. После пика всегда идет спад, и инвесторы просто могут не успеть выйти с прибылью. Да, можно сдавать недвижимость в аренду, и все равно быть в плюсе, но вы не получите тех денег, на которые рассчитывали.

В каждой стране, на отрезке 10-20 лет, рынок недвижимости имеет 1-2-3 скачка пиков и падения цен. Причины и время выходов из таких пике для каждого региона индивидуальны.

Насколько стабилен рейтинг наиболее привлекательных инвестиционных направлений в мире? От чего эта стабильность зависит и как быстро этот рейтинг меняется?

Я бы назвал этот рейтинг умеренно стабильным. Все зависит от экономики и политики, от социальных процессов, миграции населения, выборов. Так, например, в любой стране перед выборами президента падает спрос на рынке недвижимости, происходит затишье, рынок останавливается и замирает.

Новый проект рейтингового агентства «ElitExpert», который в скором времени будет презентован – это рейтинг устойчивости строительных компаний Одесского региона. Как вы думаете, какие критерии в нем являются основными? И вообще – устойчивость строительных компаний в Украине и за рубежом должна определяться по одинаковым или разным критериям?

Подход должен быть практически одинаковым во всех странах — естественно, с поправкой на украинские реалии. Первый важный критерий – это репутация, активное присутствие на рынке, а второй, и в свете экономической нестабильности, самый главный — наличие дополнительного бизнеса и оборотных средств. Чтобы компания смогла пройти кризис, она должна иметь возможность достраивать жилье при отсутствии внешнего финансирования от инвесторов.

Многие отечественные компании привыкли работать либо на заемные средства, либо на инвесторские, и, при сегодняшней ситуации, они просто останавливаются и банкротятся. В своем анализе мы обязательно учитываем эти факторы, рассчитывая риски для инвестора.

Кроме того, в нынешних украинских реалиях есть компании, которые целиком зависят от власти, завязаны на коррупционной составляющей при получении площадок и разрешений на строительство. И важно понимать, что в период политической турбулентности такие компании очень нестабильны.

Отдельный вопрос — качество строительства. Это важный фактор, но он вовсе не гарантирует устойчивости компании. При экономическом кризисе и ограниченном количестве средств люди будут покупать даже некачественное жилье. Так что, основополагающим фактором устойчивости является не столько долголетие и профессионализм строительной компании, сколько наличие у нее дополнительных оборотных средств.

В наше нестабильное время, я бы рекомендовал инвесторам трижды подумать, прежде чем вкладываться в компанию, конечные бенефициары которой неизвестны, а финансовые возможности нельзя проверить и оценить.

Беседовала Елена Овчинникова

Фото из личного архива Владимира Куценко