Инвестиции в зарубежную недвижимость без рисков: комментарии эксперта
Рискованно ли сейчас украинцам вкладывать свои средства в недвижимость за рубежом, каковы плюсы и минусы этой сферы инвестирования, какие страны являются более привлекательными для вложений, а от каких нужно держаться подальше, и важно ли перед принятием решения заручаться консультацией специалистов? Об этом и многом другом «ElitExpert» побеседовал с экспертом в сфере инвестирования Международного экспертного клуба Владимиром КУЦЕНКО – руководителем успешной компании «INVESTHOUSE INTERNATIONAL CLUB», а также профессиональным юристом с многолетним опытом работы в нотариате и судебных органах.
Последние исследования Международного экспертного клуба и рейтингового агентства «Elitexpert» касались инвестирования, в частности, в жилую и коммерческую недвижимость, как в Украине, так и за рубежом. Итак, выгодно ли сегодня инвестировать, и какие риски существуют в этой сфере?
Инвестировать в недвижимость — это всегда выгодно. В долгосрочной перспективе, от 10 и более лет, любое ваше вложение в эту сферу способно принести прибыль.
Если мы проанализируем цены на недвижимость в любой стране мира за последний десяток лет, то увидим периодические колебания, но, в итоге, всегда рост активов.
Глобально это связано с инфляцией евро и доллара, с постоянным удорожанием энергоресурсов и строительных материалов. Кроме того, меняются и технологии строительства, растет качество объектов.
Конечно, существует возможность недобросовестного отношения некоторых девелоперов к своим обязательствам, но эти риски минимизируются скрупулезным изучением рынка и застройщиков.
Таким образом, при профессиональном подходе и поддержке, долгосрочные вложения на 5-10 лет всегда оказываются успешными.
Инвестиции на короткий срок, 1-2 года, могут быть иногда более выгодными, но, в то же время, рисковыми, поскольку зависят от краткосрочных колебаний рынка, экономики страны, политической обстановки и природных катаклизмов. Дам совет: если вы самостоятельно инвестировали, например, 100 тысяч евро, и через один-два года цена на ваш объект упала до 60-70 тысяч, не паникуйте, не спешите избавиться от него, а подождите еще несколько лет, пока рынок выровняется, тогда вы точно продадите дороже, чем покупали.
ИНВЕСТИРОВАТЬ В АЗИЮ ИЛИ СТАРУЮ ЕВРОПУ
Предполагается, что для инвестирования важно правильно выбрать страну. Например, в ТОПе последнего рейтинга МЭК — Турция, Германия, Кипр, Финляндия и Польша…
Действительно, по многим инвестиционным рейтингам, Турция — несомненный лидер. В последние пару лет она давала около 200% прибыли от инвестиций, причем в краткосрочном периоде. За 2-3 месяца можно было получить от 50 до 70% прибыли от вложений.
Европа всегда привлекает как застройщиков, так и инвесторов, своей стабильностью и защищенностью на законодательном уровне. Особенно это касается Германии с её сильной и успешной экономикой, Финляндии, Нидерландов.
Польша имеет значительно меньший прирост, но спрос и рост цен там тоже положительный.
![Куценко Владимир](https://elitexpert.ua/wp-content/uploads/2000/09/12.jpg)
Динамично развивается и привлекает инвесторов Северный Кипр, но, на мой взгляд, нестабильность его политического статуса и непринятие международным сообществом, делают инвестиции туда довольно рисковыми. По этой причине ценовая планка вхождения на рынок Кипра предельно низкая. Но я бы рекомендовал инвестировать в него только в краткосрочной перспективе, долго задерживаться с деньгами там нет смысла.
Критерии выбора стран: экономическая, политическая стабильность, размер и рост экономики, инфраструктура, борьба с коррупцией, как они влияют на выбор инвестора?
Все перечисленные факторы важны и требуют изучения, я добавил бы к ним еще и экологическую ситуацию. К примеру, Финляндия, Голландия и Германия уделяют экологии повышенное внимание, что делает их объекты гораздо конкурентоспособнее.
В недвижимости инвестиции не виртуальны. Вы покупаете реальный объект, спрос на который всегда больше в стабильной стране, без каких-либо политических или экономических катаклизмов.
Борьба с коррупцией — в инвестиционном смысле, это проверка легальности происхождения ваших денег. И чем жестче государство это контролирует и проверяет, тем ниже показатели прибыльности инвестиций.
В странах, где более лояльно относятся к происхождению средств инвестора – прибыльность выше. Сегодня к суммам до 1 миллиона евро не возникает особых вопросов в Арабских Эмиратах, Турции, Кипре — соответственно, к ним заходит больше денег, повышая спрос и доходность краткосрочных инвестиций.
Таким образом, долгосрочные инвестиции в недвижимость европейских стран, с их качественным законодательством и устойчивой политической ситуацией, минимизируют ваши риски, гарантируют стабильный, но невысокий доход.
Инвестиции в недвижимость Турции, Северного Кипра и Дубая покажут гораздо большую доходность, но и риски будут выше.
Формируя оптимальные инвестиционные кейсы для своих партнеров в этих странах, мы рекомендуем инвестировать в краткосрочные проекты, на 3-6 месяцев, максимум на год.
Со своей стороны мы постоянно изучаем экономическую, политическую и экологическую ситуацию в регионе, отслеживаем, насколько соблюдают законы, чтобы наши инвесторы всегда могли отстоять свои права.
Стоит ли украинцам стремиться инвестировать именно за границу? Ведь у этого процесса есть, как положительные, так и отрицательные стороны.
На мой взгляд, сегодня как раз тот период, когда люди выходят из зоны комфорта и готовы пробовать новые направления бизнеса — ведь война показала, что нет ничего постоянного и стабильного.
Украинцы могли бы инвестировать за рубеж больше, но их останавливает страх, отсутствие опыта и элементарное незнание чужого рынка. Но мир открыт, а современные технологии намного упрощают поиск любой информации.
![Куценко Владимир](https://elitexpert.ua/wp-content/uploads/2000/09/13.jpg)
Инвестирование за границу — это не вывод капитала, как думают некоторые, потому что инвестор, гражданин Украины, остается в стране, платит налоги и тратит деньги в Украине. При этом, он получает возможность расширить свои горизонты, иметь дополнительный доход и место, куда может приехать он или его семья в случае каких-то катаклизмов.
Кроме того, инвестор понимает, как работает за границей бизнес, законы и налоговая система, получает новый финансовый опыт. Ведь любая инвестиция — временна. Вы что-то купили, что-то продали, изучаете и пробуете разные страны, возможности.
До войны в Украине были практически идеальные условия для работы с недвижимостью. На аренде можно было заработать 10-12% годовых по сравнению с 5-6% в Европе. Также был рост и на саму недвижимость — до 20-25% в год, поэтому многие иностранцы инвестировали именно в Украину, которая давала большой доход. Сегодня многие иностранные инвесторы вывели деньги и вложили их в другие страны. Но, как только украинская ситуация стабилизируется, внутренний инвестиционный рынок оживет, деньги инвесторов вернутся домой и будут работать на восстановление нашей страны.
Недвижимость всегда нужно увидеть и «потрогать». Впрочем, если нет возможности сделать это лично, то всегда есть такие специалисты, как мы, которые подскажут и сориентируют во всех спорных вопросах. Например, в любом городе любой страны есть районы, которые пользуются спросом, и те, которые менее привлекательны. И чтобы не столкнуться с проблемами, не приобрести неликвид, инвестору важно получить консультацию независимого эксперта, который знает данный рынок и работает на нем.
Или, вот, вы знаете, что в Европе, в Турции, очень редко бывает, чтобы застройщик не достроил объект. За это предусмотрена уголовная ответственность. Но в некоторых ситуациях нарушаются сроки – обещали построить за год, а сдали только через два года, и соответственно, инвестор не получил ожидаемую прибыль. Поэтому наша компания очень тщательно изучает каждого застройщика, все его объекты и обязательства, чтобы максимально обезопасить инвестора.
Недавно у нас была такая ситуация в Европе: изучив объект, мы поняли, что застройщик не уложится в срок по сдаче дома. Мы уведомили об этом своего клиента, и он вложил деньги в другой объект. В итоге, все именно так и произошло: поднялась кредитная ставка, продажи остановились и дом не был сдан в срок.
ДОМ ВАЖНО НЕ ТОЛЬКО КУПИТЬ, НО И СОДЕРЖАТЬ
Ваша компания занимается консультированием: что именно вы предлагаете потенциальным инвесторам?
Первый вопрос, который мы задаем своим клиентам: «для чего вы хотите инвестировать и в какие проекты?» Если вы хотите купить объект для перепродажи через 6 — 12 месяцев — это одно, а если приобрести для себя и возможной сдачи в аренду — совершенно другое.
Год назад основной запрос был «купить-продать», но сегодня ситуация начала меняться, и, приблизительно, 80% инвесторов хотят купить недвижимость для себя.
И в этом случае, немаловажный нюанс, на который мы обращаем внимание инвесторов: понимание и учитывание стоимости содержания недвижимости.
В каждой стране свой уровень жизни, и, соответственно, разные суммы расходов на жилье. В них входит оплата за содержание дома, стоимость коммунальных услуг и налоги — три основных платежа. И если в Европе содержание однокомнатной квартиры может обходиться от 500 до 1000 евро в месяц, то в той же Турции — от 50 до 100 долларов.
![Куценко Владимир](https://elitexpert.ua/wp-content/uploads/2000/09/14.jpg)
В данное время наша компания, в основном, занимается объектами среднего ценового сегмента (80-100 тысяч евро), которые пользуются большим спросом. При этом, сегодня на рынке Турции появились объекты даже по 30 тысяч евро — это комнаты-студии на берегу моря, содержание которых обойдется лишь в 20-30 евро в месяц.
Такие объекты очень интересны для аренды. При вложении всего 30 тысяч евро вы получите комнату-студию на берегу моря, куда в любое время сможете приехать отдохнуть, а в остальное время будете сдавать ее с высокой рентабельностью – 10-15% годовых, от 300 евро в месяц зимой, до 500 евро в сезон.
Студии намного дешевле однокомнатных квартир, но имеют все необходимое для жизни. Кроме того, застройщики с которыми мы работаем, уже предлагают услуги и по управлению арендой.
Сегодня подобные комнаты-студии строятся на юге Турции, в перспективно развивающемся городе Мерсин. Для сравнения, в Аланье, такие студии стоят уже значительно дороже, но сдаваться они будут за те же 300-500 евро в месяц.
Теперь вы понимаете, насколько важно инвестору иметь правильного консультанта, который расскажет ему о подобных нюансах в каждом конкретном регионе?!
ПОЧЕМУ ИМЕННО НЕДВИЖИМОСТЬ
Хорошо, со странами мы определились, но почему именно недвижимость является наиболее перспективным инвестиционным вложением на сегодняшний день, а не биржи, финансы или криптовалюты?
Недвижимость — это более реальные, стабильные и понятные инвестиции, в отличии от бирж и криптовалют, где рынок максимально нестабилен и непредсказуем.
Это инвестиции, которыми вы сможете воспользоваться и через год, и через 5, и через 20 лет. Владение недвижимостью не оставит вас с пустым электронным кошельком. Ее всегда можно продать. А что у вас останется, если вы «прогорите» на бирже?
В отличие от инвестирования в ценные бумаги, золото, технологии будущего или агросектор, вложение денег в недвижимость отнимает меньше всего времени. Инвестициями во что-то более сложное, чтобы они были успешны, нужно заниматься тщательно, постоянно изучать сферу и тратить на это достаточно много времени. К примеру, криптовалютами, сельским хозяйством или другим производственным бизнесом нужно заниматься 24/7.
Инвестиции же в недвижимость требуют вашего времени только на этапе вложения, когда необходимо изучить рынок, проконсультироваться со специалистами и принять решение. Решили продать – снова изучили рынок и продали. С арендой еще проще: вы приобрели, а далее всем занимается управляющая компания.
![Куценко Владимир](https://elitexpert.ua/wp-content/uploads/2000/09/11.jpg)
А как быть с доходностью?
Всегда нужно помнить главное правило — чем больше доходность, тем выше риски. А дальше, каждый сам решает, насколько он готов рисковать.
Я называю это «этапами созревания инвестора». Начинающий инвестор с 50 тысячами, который хочет заработать миллион, может пробовать себя в той сфере, где больше и риск, и доходность. А уже когда вы заработали миллион, вам этого достаточно и требуется его, скорее, сохранить, чем приумножить, то лучше эти деньги инвестировать во что-то стабильное в стабильных странах, пусть даже и с невысоким процентом прибыли.
Рекомендуя инвестировать в недвижимость, на что, вы, как эксперт рынка, советуете обращать внимание в первую очередь?
Важно акцентировать внимание на популярности региона, потому что рост недвижимости на рынке, как мы с вами выяснили, не бывает постоянным, а всегда движется с перепадами.
Очень важно заходить с инвестированием не тогда, когда страна уже раскручена и идет пик вложений, а немного раньше. После пика всегда идет спад, и инвесторы просто могут не успеть выйти с прибылью. Да, можно сдавать недвижимость в аренду, и все равно быть в плюсе, но вы не получите тех денег, на которые рассчитывали.
В каждой стране, на отрезке 10-20 лет, рынок недвижимости имеет 1-2-3 скачка пиков и падения цен. Причины и время выходов из таких пике для каждого региона индивидуальны.
Насколько стабилен рейтинг наиболее привлекательных инвестиционных направлений в мире? От чего эта стабильность зависит и как быстро этот рейтинг меняется?
Я бы назвал этот рейтинг умеренно стабильным. Все зависит от экономики и политики, от социальных процессов, миграции населения, выборов. Так, например, в любой стране перед выборами президента падает спрос на рынке недвижимости, происходит затишье, рынок останавливается и замирает.
Новый проект рейтингового агентства «ElitExpert», который в скором времени будет презентован – это рейтинг устойчивости строительных компаний Одесского региона. Как вы думаете, какие критерии в нем являются основными? И вообще – устойчивость строительных компаний в Украине и за рубежом должна определяться по одинаковым или разным критериям?
Подход должен быть практически одинаковым во всех странах — естественно, с поправкой на украинские реалии. Первый важный критерий – это репутация, активное присутствие на рынке, а второй, и в свете экономической нестабильности, самый главный — наличие дополнительного бизнеса и оборотных средств. Чтобы компания смогла пройти кризис, она должна иметь возможность достраивать жилье при отсутствии внешнего финансирования от инвесторов.
![Куценко Владимир](https://elitexpert.ua/wp-content/uploads/2000/09/16.jpg)
Многие отечественные компании привыкли работать либо на заемные средства, либо на инвесторские, и, при сегодняшней ситуации, они просто останавливаются и банкротятся. В своем анализе мы обязательно учитываем эти факторы, рассчитывая риски для инвестора.
Кроме того, в нынешних украинских реалиях есть компании, которые целиком зависят от власти, завязаны на коррупционной составляющей при получении площадок и разрешений на строительство. И важно понимать, что в период политической турбулентности такие компании очень нестабильны.
Отдельный вопрос — качество строительства. Это важный фактор, но он вовсе не гарантирует устойчивости компании. При экономическом кризисе и ограниченном количестве средств люди будут покупать даже некачественное жилье. Так что, основополагающим фактором устойчивости является не столько долголетие и профессионализм строительной компании, сколько наличие у нее дополнительных оборотных средств.
В наше нестабильное время, я бы рекомендовал инвесторам трижды подумать, прежде чем вкладываться в компанию, конечные бенефициары которой неизвестны, а финансовые возможности нельзя проверить и оценить.
Беседовала Елена Овчинникова
Фото из личного архива Владимира Куценко